Қазақстандағы риелторлық лицензиялау: нарықтың болашағы

Қазақстандағы риелторлық қызмет нарығы үлкен өзгерістер алдында тұр. Міндетті лицензиялау енгізіледі деген жоспар тұтынушыларды алаяқтықтан қорғау және қызмет сапасын арттыру мақсатын көздейді. Бірақ жақсы ниетпен басталған бұл қадам кері әсер беріп, нарыққа кіру қиындатып, клиенттерді қайта бөліп, ең сезімтал нарықтардың бірінде – тұрғын үй нарығында – монополизация қаупін тудыруы мүмкін.

Бұл процесс шын мәнінде қалай жүзеге асады? Қандай кезеңдер қарастырылған? Және ең бастысы — тұтынушы қалайша өз мүддесін қорғаудың орнына, жаңа жүйенің тұтқынына айналуы мүмкін? Талдайық.

Жаңа талап бойынша әрбір риелтор:

• ⁠ ⁠емтихан тапсыруы,
• ⁠ ⁠тиісті білімі мен тәжірибесі болуы,
• ⁠ ⁠аттестациядан өтуі,
• ⁠ ⁠және ресми тізімге енуі керек.

Бұл сырттай тәртіп орнату секілді көрінеді. Бірақ іс жүзінде — нарыққа кіру шегін күрт өсіреді. Әсіресе, өз бетінше жұмыс істейтін, кеңсесі жоқ, бірақ жергілікті нарықты жақсы білетін микро-бизнес пен фриланс риелторларға қиын.

Сонымен қатар, ұсынылып отырған қадамдардың қатарында:

• ⁠ ⁠қызметтерді стандарттау,
• ⁠ ⁠«ұсынылатын» тарифтер енгізу,
• ⁠ ⁠бағаны шектеу арқылы комиссияны реттеу бар.

Мұның нәтижесінде:

• ⁠ ⁠бағалық бәсеке азаяды,
• ⁠ ⁠қызмет түрлерінің таңдауы тарылып,
• ⁠ ⁠риелторсыз мәміле жасау мүмкін болмай қалуы ықтимал.

Орталықтандырылған платформа құрылып, оны кім басқаратын болса — сол нарыққа иелік етеді. Қалғандары — шетке ысырылады.

Мемлекеттік бақылаудан кейінгі кезең — бірлескен реттеу. Қағаз жүзінде бұл – мемлекеттік органдар мен кәсіби бірлестіктер арасындағы серіктестік. Бірақ шын мәнінде — нарықты бірнеше ірі ойыншының қолына беру.

Риелторлар қауымдастықтарына мүшелік міндетті болады. Ал оған кім кіреді? Көп жағдайда ірі қалаларда кеңсесі бар, ресурсы жететін агенттіктер. Ал аймақтағы, тәуелсіз агенттер мен фрилансерлер шетке ығысады.

Олар:

• ⁠ ⁠нарыққа кіру стандарттарын белгілейді,
• ⁠ ⁠міндетті оқыту мен сертификаттауды ұйымдастырады,
• ⁠ ⁠«ыңғайсыз» бәсекелестерді шығарып тастайды,
• ⁠ ⁠«ұсынылған» риелторларды бекітеді.

Ұсақ бизнеске таңдау азаяды: не ірі брендке қосылады, не жұмысты тоқтатады. Бұл – нарықтың «феодалдануы»: ірі агенттіктер «барон», қалғаны — бағынышты.

Келесі кезең — өзін-өзі реттеу. Лицензия сол күйі қалады, бірақ барлық нақты ережелер мен жазалар риелторлар бірлестіктерінің қолына өтеді.

Нәтижесінде:

• ⁠ ⁠талаптар қатаяды,
• ⁠ ⁠орталықтандырылған ақылы оқу мен тәжірибе қажет,
• ⁠ ⁠мәмілеге қатысу үшін белгілі бір ұйымға мүше болу міндетті болады.

Яғни, процесс мынадай тізбекке айналады: мемлекет негізді салады → бірлестіктер мазмұнмен толтырады → ірі ойыншылар толық бақылауға ие болады.

Бастапқыда бұл тұтынушы пайдасына көрінер: кәсіби мамандар, алаяқтық азаяды, рәсімдер ашық. Бірақ шын мәнінде:

• ⁠ ⁠таңдауға мүмкіндік азаяды,
• ⁠ ⁠баға мен шарт бойынша бәсеке жоғалады,
• ⁠ ⁠бағаны көтеру оңай болады,
• ⁠ ⁠орталыққа шағымдану көмектеспейді.

Аймақтар мен ауыл тұрғындары ерекше зардап шегеді: бұрын қызмет көрсетіп жүрген жергілікті риелторлар нарықтан кетеді, ал жаңа қызметтер тек ірі қалалардан келеді — қымбат бағамен.

Тұрғын үй нарығында:

• ⁠ ⁠ипотека ставкалары жоғары,
• ⁠ ⁠қолжетімді пәтерлер аз,
• ⁠ ⁠жалдамалы сектор нашар дамыған.

Мұндай жағдайда риелторлық қызметті лицензиялау:

• ⁠ ⁠қызметтердің қымбаттауына,
• ⁠ ⁠шағын агенттіктердің жабылуына,
• ⁠ ⁠3–4 ірі брендтің нарықты жаулап алуына алып келуі мүмкін.

Басты мәселе — билік асимметриясы: мемлекет шетке кеткендей көрінгенімен, орнына ірі топтар келеді. Ал олар формалды түрде тәуелсіз, бірақ шын мәнінде — нарықты өзара бөлісіп алады.

Балама бар ма? Нарықты тұншықтырмай реттеу жолы

Иә, егер біз:

• ⁠ ⁠жылжымайтын мүлік сататын онлайн-платформалар дамытсақ (мысалы, Indriver секілді),
• ⁠ ⁠риелторлық қызметті бөлек қарастырсақ (кеңес беру мен құжат жүргізу),
• ⁠ ⁠алаяқтыққа қарсы заңды қатайтсақ,
• ⁠ ⁠типтік келісімшарттарды заңдастырсақ,
• ⁠ ⁠міндетті емес, ерікті сертификаттау енгізсек,
• ⁠ ⁠ашық стандарттар мен деректер базасын жарияласақ.

Яғни, әлсіздерді шеттететін емес, бәрін күшейтетін жүйе қажет. Бәсеке деген — мықты ойыншы әлсізді ығыстырғаны емес, жақсы қызмет көрсетіп, таңдау ұсынғаны.

Қазақстандағы риелторларды лицензиялау бастамасы – бұл жай ғана салалық реформа емес. Бұл – реттеудің жүйелі үлгісі: дұрыс мақсат, бірақ артық құралдар мен жағымсыз нәтиже.

Ашық нарықтың жабық клубқа айналуына жол бермей, әрбір қадамды қадағалау маңызды. Тұтынушыны шынайы қорғау — бұл тек лицензиямен емес, еркін таңдау мен шынайы бәсекемен қамтамасыз етілетін нәрсе.